Lựa chọn địa điểm xây dựng khách sạn: Yếu tố quyết định thành công dự án

Việc lựa chọn địa điểm xây dựng khách sạn là bước đầu tiên và quan trọng nhất trong quá trình đầu tư khách sạn. Một vị trí thuận lợi không chỉ giúp khách sạn thu hút khách hàng mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến tỷ lệ lấp đầy phòng, doanh thu và khả năng cạnh tranh lâu dài. Ngược lại, một địa điểm kém phù hợp có thể khiến chủ đầu tư đối mặt với rủi ro lớn, thậm chí thua lỗ, không thu hồi được vốn, phá sản.

Trong bài viết này, chúng ta sẽ phân tích chi tiết các tiêu chí lựa chọn địa điểm xây dựng khách sạn, kèm theo kinh nghiệm thực tế và xu hướng mới trong ngành.

Tầm quan trọng của địa điểm trong kinh doanh khách sạn

Trong ngành dịch vụ lưu trú, vị trí được ví như “linh hồn” của dự án. Một khách sạn đẹp, dịch vụ tốt nhưng nằm ở nơi khó tiếp cận sẽ khó thu hút khách bằng một khách sạn trung bình nhưng tọa lạc tại trung tâm sầm uất.

• Quyết định đối tượng khách hàng: Vị trí trung tâm thu hút khách công tác, vị trí ven biển hấp dẫn khách du lịch nghỉ dưỡng.

• Ảnh hưởng đến giá phòng: Khách sạn ở vị trí đẹp có thể đặt mức giá cao hơn, lợi nhuận tốt hơn.

• Tác động đến thương hiệu: Một địa điểm nổi bật, dễ tìm sẽ giúp khách sạn dễ ghi dấu trong tâm trí khách hàng.

Các yếu tố cần xem xét khi chọn địa điểm xây khách sạn

Vị trí địa lý và giao thông

• Gần trung tâm thành phố, khu du lịch, sân bay, bến xe, ga tàu → thuận tiện cho khách di chuyển.

• Đường xá thông thoáng, dễ tìm: khách dễ tiếp cận và taxi, xe du lịch dễ đưa đón.

• Hạ tầng xung quanh: điện, nước, internet ổn định.

👉 Ví dụ: Một khách sạn ở phố cổ Hà Nội, chỉ cách hồ Hoàn Kiếm 5 phút đi bộ, luôn có công suất phòng cao hơn so với khách sạn ở quận xa trung tâm.

Tiềm năng du lịch và kinh tế khu vực

• Khu vực có tài nguyên du lịch: bãi biển, di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh.

• Khu vực có nhiều sự kiện, hội nghị: phù hợp phát triển khách sạn thương mại.

• Khu vực có tốc độ phát triển kinh tế – hạ tầng nhanh: giá trị bất động sản tăng, lợi nhuận dài hạn.

👉 Ví dụ: Đà Nẵng phát triển mạnh du lịch biển → nhiều khách sạn ven biển xuất hiện. Hà Nội và TP.HCM phát triển thương mại → khách sạn cao cấp tập trung ở trung tâm.

Quy mô đất và hình dạng khu đất

• Đất có diện tích phù hợp với loại hình khách sạn muốn xây (mini, 3 sao, 5 sao).

• Hình dạng khu đất vuông vắn, dễ thiết kế, tối ưu công năng.

• Tránh đất méo mó, thóp hậu vì vừa khó xây dựng vừa bất lợi về phong thủy.

Yếu tố pháp lý

• Đất được phép xây dựng khách sạn, kinh doanh lưu trú theo quy hoạch.

• Có giấy tờ sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp, tránh tranh chấp.

• Tuân thủ các quy định về mật độ xây dựng, chiều cao công trình, phòng cháy chữa cháy.

👉 Nhiều dự án bị đình trệ do mua đất nông nghiệp hoặc đất chưa chuyển đổi mục đích.

Môi trường và cảnh quan

• Không gian xung quanh thoáng đãng, sạch sẽ, ít tiếng ồn.

• Gần thiên nhiên (biển, sông, núi, công viên) tạo lợi thế lớn.

• Tránh khu vực ô nhiễm, gần bãi rác, khu công nghiệp.

Khả năng cạnh tranh

• Khu vực quá nhiều khách sạn → áp lực cạnh tranh, dễ dẫn đến giảm giá phòng.

• Tuy nhiên, nơi tập trung khách sạn lớn thường có ưu thế hút khách (ví dụ: phố khách sạn ở Phạm Ngũ Lão – TP.HCM, phố cổ Hà Nội).

• Cần nghiên cứu đối thủ: số lượng phòng, mức giá, đối tượng khách hàng.

Yếu tố phong thủy (theo quan niệm Á Đông)

• Khách sạn nên đặt ở vị trí mặt tiền thoáng, phía trước rộng mở.

• Tránh đất hình tam giác nhọn, sau hẹp trước rộng.

• Tránh vị trí đường đâm thẳng vào khách sạn.

• Hướng cửa chính nên hợp mệnh chủ đầu tư (theo Bát trạch).

Các mô hình địa điểm xây khách sạn phổ biến

Khách sạn trung tâm thành phố

• Thu hút khách công tác, hội nghị, khách du lịch ngắn ngày.

• Giá đất và chi phí xây dựng cao.

Khách sạn ven biển / khu nghỉ dưỡng

• Phục vụ khách du lịch nghỉ dưỡng dài ngày.

• Yêu cầu diện tích lớn, dịch vụ đa dạng (spa, hồ bơi, nhà hàng)

Khách sạn gần sân bay / ga tàu

• Phù hợp khách quá cảnh, khách công tác.

• Cần dịch vụ nhanh, tiện lợi, không nhất thiết phải quá sang trọng.

Khách sạn ở khu du lịch sinh thái / ngoại ô

• Gắn với thiên nhiên, nghỉ dưỡng xanh.

• Cần diện tích rộng, đầu tư cảnh quan, dịch vụ trải nghiệm.

Xu hướng mới trong lựa chọn địa điểm xây khách sạn

Gắn liền với hạ tầng giao thông mới

• Các tuyến cao tốc, sân bay mới mở → tạo ra điểm đến du lịch tiềm năng.

• Ví dụ: Sân bay Phan Thiết (Bình Thuận) thúc đẩy đầu tư khách sạn ven biển

Kết hợp trải nghiệm địa phương

• Khách quốc tế thích ở trung tâm phố cổ, gần chợ đêm, ẩm thực địa phương.

• “Stay like a local” – khách sạn hòa mình vào đời sống địa phương.

Du lịch xanh & bền vững

• Chọn vị trí gần thiên nhiên, hạn chế bê tông hóa.

• Tận dụng năng lượng mặt trời, tiết kiệm nước.

Khách sạn kết hợp mô hình khác

• Khách sạn + Co-working space → thu hút khách công tác.

• Khách sạn + wellness resort → phục vụ xu hướng chăm sóc sức khỏe.

Kinh nghiệm thực tế khi chọn địa điểm xây khách sạn

• Khảo sát thực địa ít nhất 2–3 lần vào các khung giờ khác nhau trong ngày để đánh giá giao thông, môi trường.

• Tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý về quy hoạch, giấy phép xây dựng.

• Nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng: đối thủ, nhu cầu khách hàng, mức giá phòng.

• Tính toán chi phí đất và ROI (tỷ suất lợi nhuận): không nên đầu tư quá nhiều vào đất mà quên chi phí xây dựng – vận hành.

• Ưu tiên vị trí lâu dài: không chỉ hợp hiện tại mà còn tiềm năng phát triển trong 5–10 năm tới.

Lựa chọn địa điểm xây dựng khách sạn không chỉ là tìm một mảnh đất đẹp, mà còn là bài toán chiến lược liên quan đến giao thông, du lịch, pháp lý, cạnh tranh và cả xu hướng phát triển tương lai. Một quyết định đúng đắn sẽ giúp khách sạn vận hành hiệu quả, thu hút khách hàng, đạt tỷ lệ lấp đầy cao và mang lại lợi nhuận bền vững.

Ngược lại, chỉ cần sai lầm trong khâu chọn vị trí, toàn bộ dự án khách sạn có thể gặp khó khăn ngay từ khi khai trương. Vì vậy, chủ đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng, kết hợp phân tích thị trường, tư vấn chuyên môn và tầm nhìn dài hạn trước khi quyết định.